PREGUNTAS Y RESPUESTAS

 
1. Números de identificación fiscal

Todos aquellos que no son residentes fiscales en España están obligados por Ley a solicitar y obtener un Número de Identificación Fiscal en España, NIE (Número de Identificación de Extranjero) para las personas físicas, y CIF (código de Identificación Fiscal) para las personas jurídicas.

Desde 2007 la normativa para luchar contra el fraude fiscal ha establecido la obligación para todos los no residentes de acreditar su número de identificación fiscal (NIE o CIF) en el momento del otorgamiento de Escrituras relativas a inmuebles sitos en España, y sin el cual no es posible llevar a cabo el pago de los impuestos que gravan la operación o solicitar la inscripción registral de la correspondiente escritura.

2. Garantías en la construcción bajo la ley de ordenación de la edificación

Las responsabilidades y garantías en el proceso de construcción de edificios sitos en España se encuentran reguladas en la Ley 38/1999, de 5 de Noviembre de 1999, en vigor desde el 5 de Mayo de 2000, y modificada por la Ley 53/2002 de 30 de Diciembre de 2002, incluyendo tres tipos de responsabilidades diferentes y limitadas temporalmente:

 

1.- Defectos constructivos que afectan al acabado de las obras de construcción: La Ley hace específicamente responsable al constructor durante el plazo de 1 año.

2.- Defectos en elementos o instalaciones que afectan a las condiciones de habitabilidad del edificio: La Ley estable que, cualquiera de las partes intervinientes en el proceso constructivo podrá ser considerada responsable de los mismos durante el plazo de tres años. 

 

3.- Defectos que afecten la estructura del edificio, poniendo en riesgo la resistencia y estabilidad del edificio: La Ley establece que, cualquiera de las partes intervinientes en el proceso constructivo podrá ser considerado responsable de los mismos durante un plazo de diez años.

La Ley establece la posibilidad de contratar seguros para la cobertura de estas responsabilidades, siendo el más importante el llamado “Seguro Decenal”, a contratar por el promotor, siendo la cantidad mínima cubierta el importe de los costes de la construcción.

La Ley de Ordenación de la Edificación establece la obligación de llevar a cabo controles técnicos por entidades de supervisión técnica con carácter previo a la emisión de la póliza de seguros, que deberá ser solicitada por o de parte del promotor al mismo tiempo que la Licencia de Obras.

Si bien la póliza del Seguro Decenal se estableció primeramente como obligatoria para todos los promotores, una importante excepción fue introducida en 2002 para los auto-promotores, esto es, personas que instruyen al constructor para que lleve a cabo una construcción para ellos mismos, no con la intención de transmitirla a un tercero, y por la cual los auto-promotores ya no están obligados a contratar esta póliza de Seguro Decenal, siempre y cuando expresamente renuncien a ello en su Escritura.

El hecho que esta póliza de seguro sea ahora voluntaria para auto-promotores reduce los costes de construcción, si bien en caso de que el auto-promotor decidiese transmitir la propiedad durante el plazo de diez años el comprador podría exigir esta póliza de seguro por el resto del plazo de diez años.

3. Últimas voluntades de ciudadanos Extranjeros en España y el impuesto sobre sucesiones

La legislación española no obliga a los nacionales Británicos titulares de bienes en España a disponer de los mismos mediante un Testamento otorgado en España, pues según el artículo 9.8 del Código Civil, “La sucesión por causa de muerte se regirá por la Ley nacional del causante”, y por tanto cualquier disposición hecha bajo la Ley nacional de esa persona será aplicable en España. 

Sin embargo, es aconsejable para los ciudadanos Británicos otorgar un Testamento en España, relativo únicamente a los bienes sitos en España y conservando plena validez cualquier otro acto de última voluntad otorgado en el extranjero y referido a bienes sitos allí, ya que su cumplimiento será más rápido y barato que en el caso de Testamento otorgados en el Reino Unido.

La legislación del Reino Unido otorga a sus ciudadanos completa libertad para disponer de sus bienes en España en el momento de su muerte, e.g. quien será el heredero de sus bienes y en qué proporción, siendo aconsejable que se designe un sustituto para los herederos, e.g. por si no pudiesen aceptar la herencia, hubiesen fallecido o no sobreviviesen al testador/a durante el plazo de 30 días.

Desde la perspectiva del Impuesto sobre Sucesiones español, el otorgante del Testamento en España ha de tener en cuenta que su relación familiar con la/s persona/s llamadas a ser sus herederos serán tenidas en cuenta por las Autoridades Fiscales españolas tanto en las deducciones disponibles a los herederos, que se reducen a medida que la relación familiar se vuelve más remota, como para determinar la cuota del Impuesto sobre Sucesiones.

4. Otorgamiento de poderes especiales en España

Un poder notarial [PoA] es un documento generalmente firmado ante un notario público y ejecutado como una Escritura por la cual se otorga a un tercero [abogado] el poder para actuar en nombre de la persona que otorga el poder [persona que otorga el PoA]. Es una forma práctica y común de delegar autoridad. En virtud del PoA, el abogado está legalmente autorizado para llevar a cabo ciertos actos en nombre del poderdante.

Las facultades otorgadas a ese abogado están establecidos en el PoA, que generalmente incluyen facultades para firmar escrituras para comprar, hipotecar, vender o heredar una propiedad, abrir o cerrar cuentas bancarias, solicitar su Número de Identificación Fiscal (NIE) español, establecer domiciliaciones bancarias con empresas de servicios públicos o incluso procedimientos para judiciales. El PoA puede diferir sustancialmente dependiendo de la transacción o acto legal para el cual el PoA es necesario.

En España contamos con PoA General, que por su naturaleza es amplio con facultades generales para llevar a cabo una serie de tareas para administrar el patrimonio de alguien, y PoA Especial, que se utiliza para un propósito específico, es decir, para emitir procedimientos judiciales o para constituir una sociedad, siendo importante señalar que en España un PoA deja de tener efecto al fallecimiento del poderdante. Esto puede sorprender a las personas que creen erróneamente que los familiares sobrevivientes pueden utilizar el PoA para acceder a las cuentas bancarias del difunto, etc. Cuando una persona muere, el PoA muere con ellos y surge la pregunta de si el difunto tenía un testamento, o si murieron intestados.

Otro malentendido común es el efecto de la incapacidad mental en un PoA, ya que la mayoría de los PoA ordinarios se revocan automáticamente en caso de que el otorgante pierda capacidad. A diferencia de otros países, en España no existe un equivalente directo de un PoA duradero, bien conocido y ampliamente utilizado en las jurisdicciones de .

No obstante, en España un PoA puede ser firmado por alguien que posea plena capacidad mental para tratar el tema de la incapacidad, de modo que solo comience a surtir efecto en caso de incapacidad [conocido como “Poder Preventivo”] que permita la gestión de los asuntos cuando se pierde la capacidad mental, con efecto inmediato después de una fecha determinada, o una vez que un médico ha declarado a la persona incapacitada, o, alternativamente, se puede redactar un PoA ordinario para que no sea revocado por ninguna incapacidad posterior, específicamente refiriéndose al art. 1732 del Código Civil español.

Aunque típicamente estos PoA están firmados por padres ancianos o por alguien diagnosticado con una enfermedad degenerativa grave que eventualmente afectará su capacidad mental y significará que no podrán manejar sus asuntos, aconsejamos a todos los clientes, de cualquier edad, a revisar sus asuntos para que la documentación adecuada se pueda preparar en un ambiente tranquilo y sin presiones. Idealmente, todos deberían firmar un PoA, ya que es relativamente rápido de preparar, económico y luego conservar con la esperanza de que nunca se necesite.

5. El impuesto sobre el valor añadido, el impuesto sobre actos jurídicos documentados y el impuesto sobre transmisiones patrimoniales en España

Las adquisiciones de obra nueva en España, sujetas al IVA, también están sujetas al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados de la Generalitat. En la Comunidad Valenciana (Alicante, Castellón y Valencia) tras la entrada en vigor el 6 de agosto de 2013 del Decreto Ley 4/2013 de la Generalitat, el tipo de gravamen del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados es actualmente el 1,5% del precio oficial de compra.

El referido régimen de IVA e Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados sólo afecta a la compra de inmuebles nuevos en España, es decir, en el caso de reventas de inmuebles, el impuesto aplicable es el «Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales» de la Generalitat, y no el IVA, es decir, en Comunidad Valenciana (Alicante, Castellón y Valencia) tras la entrada en vigor el 6 de agosto de 2013 del Decreto Ley 4/2013 de la Generalitat, el tipo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es actualmente del 10% del precio oficial de adquisición.

En relación con los tipos impositivos del IVA, tras la entrada en vigor del Real Decreto Ley 20/2012 de 13 de julio de 2012, publicado en el Boletín Oficial del Estado el 14 de julio de 2012, se han modificado los tipos impositivos del IVA español, y el tipo impositivo general del IVA en España aumentó del 18% al 21% desde el 1 de septiembre de 2012 para la mayoría de los servicios y productos comerciales estándar.

En cuanto a los inmuebles españoles, el Real Decreto Ley 20/2012 del 13 de julio de 2012 también ha incrementado el tipo impositivo reducido del IVA aplicable en la adquisición de obra nueva española, del 8% al actual tipo impositivo del 10%.

En relación con las obras de rehabilitación y ejecución de reparaciones, el Real Decreto Ley 20/2012 de 13 de julio de 2012 incluye también un tipo impositivo reducido del 10% para las obras de rehabilitación y ejecución de reparaciones realizadas en viviendas donde se cumplan los siguientes requisitos:

 

a) Que el destinatario es una persona física y utiliza la vivienda a la que se refieren las obras para su uso particular, o es una Comunidad de Propietarios.

b) Que la construcción o rehabilitación de la vivienda fue obligada al menos dos años antes del inicio de las obras.

c) Que la persona que realiza las obras no aporta materiales o su costo no supera el 40% de la base imponible de la transacción.

6. El impuesto sobre la renta de no residentes en españa, titulares del derecho de propiedad, uso o disfrute sobre inmuebles situados en España

Según la Ley 5/2004, de 5 de Marzo de 2004, que regula el Impuesto sobre la Renta, todos los no residentes en España que a 31 de Diciembre de cada año sean propietarios de inmuebles sitos en España, o de derechos reales de uso y/o disfrute sobre los mismos, estarán sujetos anualmente al Impuesto sobre la Renta de No Residentes.

 

Si bien es posible que no se obtenga renta alguna del inmueble sito en España o de la titularidad del derecho real sobre el mismo, esta renta se presume obtenida bajo la Ley del Impuesto sobre la Renta aplicable a los no residentes por la mera titularidad del dominio o disfrute del inmueble sito en España o del derecho real sobre el inmueble sito en España.

 

Cuando la titularidad del inmueble sito en España corresponde a una persona física no residente, la renta a imputar se determinará por un porcentaje del valor catastral atribuido al inmueble, gravándose al tipo de gravamen del 19% para los no residentes de la UE, y 24% para los extracomunitarios.

 

Por otro lado, cuando la titularidad del dominio del inmueble sito en España o de un derecho real sobre inmuebles sitos en España corresponde a determinadas personas jurídicas no residentes en España, éstas quedarán sujetas al gravamen especial sobre bienes inmuebles de entidades no residentes establecido por la Ley 18/1991 de 6 de junio de 1991. En estos casos, el gravamen especial sobre inmuebles de dichas entidades no residentes en España se devenga anualmente, gravando el valor catastral del inmueble al tipo de gravamen del 3%.

7. El impuesto sobre la renta de no residentes en España en el arrendamiento de inmuebles situados en España

La Ley 5/2004, de 5 de Marzo de 2004, que regula el Impuesto sobre la Renta aplicable a no residentes, incluye dentro de su ámbito la tributación de las rentas obtenidas por no residentes del alquiler de inmuebles sitos en España.

La base imponible en este caso se determina por el importe bruto obtenido por el no residente como alquiler del inmueble, sin ningún tipo de mínimo exento, deducción o reducción.

El tipo de gravamen es del 19% para los no residentes de la UE, y 24% para los extracomunitarios, y debe declararse mensual o trimestralmente.

Según los Tratados para evitar la doble imposición suscritos por España, y cualquier otra medida fiscal unilateral del país de residencia, éste podría conceder un Crédito Fiscal o Exención por el Impuesto sobre la Renta pagado en España por la renta derivada del alquiler.

8. El impuesto sobre las ganancias de capital de no residentes al vender inmuebles en España

La Ley 5/2004, de 5 de marzo de 2004, que regula el Impuesto sobre la Renta aplicable a los no residentes, considera que las ganancias de capital obtenidas por no residentes por la venta de bienes inmuebles en España constituyen rentas obtenidas España al completar la venta y, por tanto, están sujetas al Impuesto sobre las Ganancias de capital.

La base imponible o la ganancia fiscal se determina por la diferencia entre el valor de venta de la propiedad, indicado en la Escritura de venta, y el valor de compra de la propiedad indicado en la Escritura de compra. Este valor de compra incluye el importe real por el cual se adquirió la propiedad vendida, más los gastos e impuestos inherentes a la compra (intereses excluidos) pagados por el vendedor.

El impuesto sobre las ganancias de capital adeudado se determinará al tipo impositivo del 19%.

La liquidación del Impuesto sobre las Ganancias de capital debe presentarse y pagarse en el plazo de 3 meses contados a partir del final del plazo asignado al comprador para el pago de la retención en origen impuesta por la Hacienda Pública española (un mes después de la fecha de la firma de la Escritura).

Cuando un no residente vende un inmueble en España, el comprador debe retener y pagar al Tesoro Público español, a cuenta de la liquidación final del impuesto sobre las ganancias de capital que grava al vendedor, el 3% del precio de venta la propiedad indicado en la Escritura de Compraventa tras la Reforma de la Ley del Impuesto sobre la Renta por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre de 2006, con efectos a partir del 1 de enero de 2007.

9. La obligación real de contribuir en el impuesto sobre el patrimonio por bienes inmuebles situados en territorio español

Bajo la Ley 19/1991, de 6 de Junio de 1991, todas las personas físicas no residentes titulares del dominio sobre bienes inmuebles sitos en España el 31 de Diciembre de cada año, están sujetos al Impuesto sobre el Patrimonio.

La base imponible de este impuesto es el valor neto de la propiedad (suelo más construcción) al cual se aplica una escala de gravamen de tipo progresivo, desde 0,2% hasta 2,5%, dependiendo del valor neto de la participación de cada propietario.

La declaración-liquidación por el Impuesto sobre el Patrimonio debe presentarse anualmente.

Según los Tratados para evitar la doble imposición suscritos por España, y cualquier otra medida fiscal unilateral del país de residencia, éste podría conceder un Crédito Fiscal o Exención por el Impuesto sobre el Patrimonio pagado en España.

10. Impuestos de las haciendas locales: El impuesto sobre bienes inmuebles (I.B.I)

La Ley 39/1988 de 28 de Diciembre, en vigor desde el 1 de Enero de 1990, y que regula las Haciendas Locales, sustituyó las Contribuciones Territoriales Urbana, Rústica y Pecuaria, y el Impuesto sobre Solares, estableciendo que todos los titulares de bienes inmuebles sitos en España, tanto residentes como no residentes, están sujetos al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (I.B.I.)

Este impuesto se exige por el Ayuntamiento en cuyo término municipal se encuentre situada la , con carácter anual, sobre el valor catastral atribuido al inmueble. El tipo de gravamen aplicado varía entre municipios.

11. Impuestos de las haciendas locales: El impuesto sobre el incremento de valor de terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU)

La Ley 38/1998, de 28 de Diciembre que regula las Haciendas Locales sustituyó el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos desde el 1 de Enero de 1990 por este nuevo Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

El impuesto es exigible al transmitente en los casos en los que la transmisión es onerosa, y al adquirente en casos de transmisiones lucrativas, sobre el incremento del valor experimentado por el suelo durante los ejercicios fiscales se ostentó la titularidad se transmite, por cualquier modo, o sobre el cual se crea o transmite en los que cualquier derecho real de que disfrute que limite el pleno dominio.

La base del impuesto es por tanto el incremento de valor experimentado por el suelo, dependiendo el tipo de gravamen aplicable de la población del municipio en el cual se encuentra el suelo y el plazo de tiempo transcurrido desde la anterior transmisión.